L’investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier pour ensuite le faire louer. Il est sans aucun doute l’un des placements les plus solides. Qu’il s’agisse de neuf, d’ancien, meublé ou non, une bonne gestion de votre investissement locatif vous permettra de générer des revenus complémentaires.
Quel profil investisseur êtes-vous ?
Une analyse de votre profil d’investisseur est la première étape lors d’un investissement locatif. Commencez par définir vos objectifs. Cherchez-vous un bien qui puisse vous servir un jour, ou bien un pur investissement ? Quelle est la durée idéale de ce placement ? Devra-t-il servir à vos enfants ?
Quel est votre budget ?
C’est le point de départ de tout investissement. Les taux étant bas, cela vaut toujours la peine de se renseigner sur les possibilités de crédit. Ceci vous permettra peut-être d’acquérir plusieurs biens. Il est ensuite aisé de rembourser le crédit par les loyers perçus. L’apport minimum en liquidité correspond généralement aux frais et à 20% du prix du bien.
Les frais d’acquisition correspondent à la TVA (pour un bien neuf) ou les droits d’enregistrement, les honoraires du notaire, les éventuels frais de raccordement et participation à l’acte de base. Pour une première approche, il faut compter 15% ou 25% pour un bien neuf (TVA 21%).
Dans quel type de logement investir et à quel endroit ?
Un studio, un appartement ou une maison ? Les petites unités (1ch et studio) ont souvent un meilleur rendement locatif, mais également une rotation de locataire plus importante. Un studio vous demandera donc, en moyenne, davantage de gestion.
Une maison donnera généralement un rendement moins élevé mais les locataires auront tendance à rester plus longtemps.
La plus-value d’un quartier est également à prendre en compte. En fonction de la durée souhaitée de votre placement, il peut être intéressant d’investir dans un quartier « à devenir ». Les loyers seront plus faibles durant les premières années mais lors de la revente, votre bien aura fait une plus-value supérieure.
A l’inverse, votre investissement sera moins risqué pour un quartier prisé. Votre bien pourra se louer facilement, mais son prix d’achat sera plus élevé.
Les facilités telles que les moyens de transports, les écoles et les magasins sont également des critères à ne pas négliger.
Enfin, n’oubliez pas que la gestion sera plus simple si le bien est situé à proximité de chez vous.
Comment calculer la rentabilité d’un bien ?
Afin de comparer différentes opportunités d’investissement, il convient de prendre en compte tous les frais, les charges et les éventuels travaux à prévoir.
Le rendement sera le rapport entre le prix d’achat avec les frais et votre revenu locatif.
Voici une formule permettant de comparer des biens totalement différents :
[ (Loyer mensuel x12) – (Charges attribuées au propriétaire + Travaux + Précompte immobilier + Gestion et Chômage location)] / [Prix d’acquisition du bien avec l’ensemble des frais)] x 100
Ces calculs sont bien évidemment théoriques. En effet, ils ne tiennent pas compte de l’évolution des charges, du loyer ou d’un éventuel chômage locatif.
La plus-value immobilière doit aussi être prise en compte. Certains biens prendront de la valeur rapidement, pour d’autres, ce ne sera pas le cas. Plusieurs critères peuvent influencer cela : la localisation, l’état du bien, l’accessibilité, le coût des charges, le voisinage etc.
Quels sont les avantages d’une nouvelle construction ?
Un bien neuf sera légèrement plus couteux à cause, notamment, de la TVA. Il est souvent nécessaire d’acheter sur plan et donc de ne pas bénéficier de celui-ci avant une ou deux année(s). Mais les avantages sont nombreux :
- Tant que le crédit n’est pas totalement libéré (généralement à la fin de la construction), vous ne devez pas commencer à le rembourser
- Le prix de location sera plus élevé
- Les locataires seront sensibles à bénéficier d’un bien en parfait état
- Pas de travaux à prévoir
- Différents types de garanties pendant la construction et après
- L’isolation renforcée et les systèmes de chauffage récents permettront de maitriser les dépenses énergétiques
- Choix des matériaux de finition
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